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unser Blog ist umgezogen und ist nun Teil unserer neuen Homepage www.sander.immobilien.

Dort finden Sie unter „Aktuelles“ künftig unsere Beiträge.

Wir danken für Ihr bisheriges Interesse und hoffen, Ihnen gefällt unsere neue Präsentation.

 

Ihr Team von Sander Immobilien, 26789 Leer

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Kündigung wegen Eigenbedarf: Was ist zu beachten?

Vermieter können Mietverträge nur unter bestimmten Voraussetzungen kündigen – eine mögliche Variante ist die Kündigung wegen Eigenbedarf. Benötigt ein Vermieter eine Wohnung für sich selbst oder nahe Angehörige, hat er das Recht, dem Mieter die Kündigung auszusprechen – dabei müssen Vermieter jedoch einiges beachten.

Das Wichtigste in Kürze:

Was bedeutet eigentlich Eigenbedarf?

Der Vermieter benötigt die Wohnung für sich selbst, für Familienangehörige oder für Angehörige seines Haushalts. Nach aktueller Rechtsprechung zählen dazu etwa Kinder, Eltern, Enkel oder Großeltern. Aber auch außerhalb der Verwandtschaft gibt es Personen, für die die Mietwohnung wegen Eigenbedarf gekündigt werden kann – etwa Kinder des nichtehelichen Lebenspartners oder Pflegepersonal.

Was muss in der Eigenbedarfskündigung stehen?

  • Die Person, für die die Wohnung benötigt wird sowie die Art des Verwandtschaftsverhältnisses
  • Bei entfernten Verwandtschaftsverhältnissen oder Angehörigen des Haushalts müssen die Umstände, aus denen sich eine persönliche Verbundenheit ergibt, offengelegt werden
  • Die genauen Gründe, aus denen sich der Wohnbedarf ergibt: Das kann etwa ein Arbeitsplatzwechsel sein, die Pflege eines Angehörigen oder die Absicht, sich vom bisherigen Ehepartner zu trennen
  • Hinweis auf das gesetzliche Widerspruchsrecht des Mieters gemäß § 574 BGB sowie die Form- und Fristerfordernis.
  • Für den Fall, dass der Vermieter eine Alternativwohnung hat, die er dem Mieter anbieten kann, muss er auch dies laut Rechtsprechung im Kündigungsschreiben erwähnen. Gleichzeitig sollte er die Gründe nennen, wieso ebendiese Wohnung für ihn selbst nicht geeignet ist.

Grundsätzlich gilt:
Vermieter sollten sorgfältig vorgehen, denn formelle Fehler im Kündigungsschreiben können dazu führen, dass letztlich die gesamte Kündigung unwirksam wird. Grundsätzlich muss jede Kündigung in Schriftform erfolgen.

Welche Kündigungsfrist muss eingehalten werden?

 Die Kündigungsfrist hängt davon ab, wie lange der Mieter bereits in der Wohnung wohnt. Hat der Mieter weniger als fünf Jahre in der Wohnung gelebt, kann der Vermieter mit einer Frist von 3 Monaten kündigen. Bei fünf bis acht Jahren liegt die Kündigungsfrist bei sechs Monaten. Besteht der Mietvertrag seit mehr als acht Jahren, muss der Vermieter eine Kündigungsfrist von neun Monaten einräumen.

Wird ein Mietshaus nach Einzug des Mieters in Eigentumswohnungen umgewandelt, dürfen Käufer ihrem Mieter erst nach frühestens 3 Jahren wegen Eigenbedarf kündigen.

Was gibt es sonst zu beachten?

  •  Stellt der Auszug eine besondere Härte für den Mieter dar, kann er Widerspruch gegen die Kündigung einlegen (z.B. hohes Alter, eine Körperbehinderung oder eine schwere Krankheit)
  • Täuscht der Vermieter den Eigenbedarf nur vor, kann er unter Umständen sogar Schadensersatz für die teurere Miete in der neuen Wohnung verlangen
  • Außerdem muss der Vermieter darauf achten, dass die Kündigung wegen Eigenbedarf nicht schon bekannt war, als er die Wohnung vermietet hat – ist das der Fall, muss ein Vermieter den Mieter schon bei Vertragsabschluss darauf hinweisen. Der Vermieter muss allerdings nicht einschätzen, ob in Zukunft möglicherweise einmal ein Eigenbedarf vorliegen könnte.

 

Aktuelle Rechtsprechung: Rechtzeitigkeit der Mietzahlungen

Der Bundesgerichtshof hat ein neues Urteil veröffentlicht, das für jedes Wohnungsmietverhältnis eine echte Sensation ist:

Mieter müssen bis zum 3. Werktag im Monat lediglich die Miete überweisen. Wann das Geld dann auf dem Konto des Vermieters eingeht, spielt keine Rolle mehr – selbst mit einer Rechtzeitigkeitsklausel im Mietvertrag. Damit können sich Mieter jetzt prinzipiell mehr Zeit zum Zahlen lassen.

Ein Mieter zahlt somit noch rechtzeitig seine Miete per Überweisung, wenn er – bei ausreichend gedecktem Konto – seinem Zahlungsdienstleister den Zahlungsauftrag bis zum dritten Werktag des vereinbarten Zeitabschnitts erteilt. Das Geld muss also nicht unbedingt schon am 3. Werktag auf dem Vermieterkonto angekommen sein.

Rechtzeitigkeitsklauseln, die sich in fast jedem Mietvertrag befinden und etwas anderes bestimmen, sind bei der Wohnraummiete unwirksam.

Wollen Sie einem Mieter wegen Zahlungsverzugs kündigen, können Sie also nicht mehr am 3. Werktag Ihr Kündigungsschreiben wegen verspäteter Mietzahlungen aufsetzen, sondern Sie müssen noch mindestens einen Tag warten.

Damit würden dem Mieter nämlich abweichend von § 556b Abs. 1 BGB das Risiko von Zahlungsverzögerungen im Überweisungsverkehr aufgebürdet, an denen vielleicht der Zahlungsdienstleister schuld ist. Das kann schlimmstenfalls dazu führen, dass der Vermieter schneller kündigen kann, obwohl die Bank und nicht der Mieter die Zahlung verzögert hat.

(Urteil Bundesgerichtshof  vom 05.10.2016, AZ. VIII ZR 222/15)

 

Informationen zum Ablauf unseres Bieterverfahrens

Das Bieterverfahren ist eine spezielle Preisfindungsmethode beim Immobilienverkauf. Die Immobilie wird ohne Preis angeboten. Der Kaufinteressent hat die Möglichkeit einen Preis zu bieten. Der Verkäufer kann das Kaufangebot annehmen, ist dazu aber nicht verpflichtet, wenn der Preis nicht seinen Vorstellungen entspricht.

Wer heute eine Immobilie verkaufen will, steht bisweilen vor dem Problem, dass er sich nicht 100-prozentig im Klaren darüber ist, wie hoch der Marktwert seiner Immobilie ist. Setzt er einen zu hohen Preis an, so wird er keinen Käufer finden. Ist sein Angebotspreis zu gering, so ist die Immobilie meist rasch verkauft, allerdings nicht zum optimalen Preis.

Wie läuft das Bieterverfahren ab?

Die Immobilie wird ohne Angabe eines Preises in Zeitungsanzeigen, im Internet, in Schaukästen und durch Flyer zum Kauf angeboten. Dass der Verkauf im Bieterverfahren abläuft, wird hervorgehoben. Es gibt nur einen einzigen Besichtigungstermin, an dem alle Kaufinteressenten die Immobilie besichtigen können. Bei dieser Gelegenheit erhalten die Interessenten auch ein ausführliches Exposé und ggfs. weitere Unterlagen, die sie zur Kaufpreis-Ermittlung benötigen.

Nach dem Besichtigungstermin und nach Prüfung einer möglichen Immobilien-Finanzierung erhalten Sie die Chance uns ein verbindliches Kaufangebot in schriftlicher Form einzureichen. Alle eingehenden Angebote werden von uns gesammelt und nach Ablauf einer bestimmten Frist dem Verkäufer zur Entscheidungsfindung vorgelegt. Die Interessenten mit den höchsten Angeboten werden zu einem persönlichen Gespräch in unser Büro eingeladen. Sollten Angebote geringfügig unter dem Wunschpreis des Verkäufers liegen, so erhalten die Kaufinteressenten die Möglichkeit, ihr Preisangebot noch einmal nachzubessern.

Dem Verkäufer bleibt es letztlich vorbehalten, ob er auf das höchste Gebot eingeht oder es ablehnt – das wird er dann tun, wenn die Gebote deutlich unterhalb des Marktwertes liegen.

Dieser Weg ist wesentlich Erfolg versprechender, als würden Sie Ihr Haus monate- und jahrelang im traditionellen Verfahren anbieten – vielleicht sogar mit regelmäßigen Preisreduktionen. Schnell wäre Ihre Immobilie als „Ladenhüter“ bekannt, und den will erst recht niemand haben.

Auch wenn der Immobilienverkauf mit dem Bieterverfahren nicht klappt: Der Verkäufer kann danach zumindest einschätzen, wie viel potenzielle Käufer zu zahlen bereit wären – er kennt somit den aktuellen Marktwert. Und da er sich nicht zum Verkauf verpflichtet, kann er nun sein Objekt auf dem klassischen Wege über uns zum Kauf anbieten.

 

Die Vorteile beim Bieterverfahren:

  1. Marktfähiger Preis:
    Der Verkaufspreis kann vom Immobilienmakler noch so fundiert ermittelt worden sein – meistens sind die Eigentümer mit dem prognostizierten Erlös unzufrieden und glauben, man könne noch mehr herausholen. Und fast immer werden spätere Käufer versuchen, den Kaufpreis herunterzuhandeln. Beim Bieterverfahren werden nur Preise geboten, für die auch eine Zahlungsbereitschaft besteht. Wenn verhandelt wird, dann nur nach oben. Je mehr Interessenten es gibt, um so eher wird sich die Preisspirale aufwärts bewegen. Normalerweise wird Ihre Immobilie im Bieterverfahren also zum marktgerechten Preis verkauft und die Zahlungsbereitschaft der Kaufinteressenten voll ausgeschöpft.
  1. Nur ein Besichtigungstermin:
    Wer sein Haus auf dem traditionellen Weg verkaufen möchte, muss es jederzeit in einem vorzeigbaren Zustand halten: Pikobello sauber und aufgeräumt – jede noch so kleine Instandhaltungssünde schreckt Interessenten ab und mindert den Preis. Beim Bieterverfahren hingegen gibt es nur einen einzigen Besichtigungstermin, und auf diesen Termin können Sie sich wesentlich besser vorbereiten.

Fazit:

Das Bieterverfahren gibt Ihnen die Möglichkeit, Ihre Immobilie schnell und zu einem marktgerechten Preis zu verkaufen. Sie gehen dabei kein Risiko ein. Sollte das Bieterverfahren nicht zum gewünschten Ergebnis führen, können Sie es jederzeit wiederholen oder wieder zum traditionellen Verfahren übergehen.

Eine Garantie für den Käufer

Jedes wirtschaftliche Gut hat seinen Wert, so auch jede Immobilie. Einen wesentlichen Teil des Wertes bilden die bauliche Substanz und der aktuelle Verkehrswert des Grundstückes auf dem die Immobilie errichtet wurde. Doch auch der Faktor Emotion entscheidet über die Bildung des Kaufpreises einer Immobilie. Dabei nimmt der gefühlte Wert eine wichtige Rolle ein. Wer schon länger seine Traumimmobilie sucht, der weiß was es ihm wert ist das passende Objekt endlich zu finden. Doch es gibt immer Grenzen, denn eine Immobilie muss vom Käufer meist finanziert werden. Die finanzierende Bank erstellt immer ein Beleihungswertgutachten der Immobilie und wird einen zu hohen Kaufpreis nicht finanzieren.

Sollten Sie noch Fragen zu unserem Bieterverfahren haben, so stehen wir Ihnen gerne zur Beantwortung Ihrer Fragen zur Verfügung.

trainingsanzuge-sponsoring

Die Firma Sander Immobilien stattet die 1. Herrenmannschaft der Heisfelder Fußballabteilung mit neuen Trainingsanzügen aus.

Der 1. Vorsitzende Dirk van der Laan bedankte sich bei der Übergabe mit einem Blumenstrauß bei Firmeninhaber Michael Holdt. Die Mannschaft strebt die Meisterschaft der Ostfrieslandklasse B Staffel 3 an. Nach der Rückrunde steht sie oben in der Tabelle, hat allerdings bei gleicher Punktzahl 2 Spiele mehr als der Zweitplatzierte.

Die Jungs haben aber ihren vollen Einsatz in der Rückrunde versprochen und halten das selbst gesteckte Ziel für realistisch – wir drücken die Daumen und sagen: an den Trainingsanzügen kann es ja nun nicht mehr liegen

 

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SI alle 2

Duldungspflicht von Modernisierungsarbeiten

Immer mehr Eigentümer führen energetische Modernisierungsmaßnahmen durch. Der Mieter ist diesbezüglich laut Gesetz verpflichtet, Modernisierungsmaßnahmen zu dulden und der Vermieter berechtigt, wegen des verbesserten Wohnwertes die Miete zu erhöhen.

Mit der Mietrechtsänderung zum 01.05.2013 wird bei energetischen Modernisierungen  darüber hinaus das Recht des Mieters eingeschränkt, die Miete wegen eventueller Beeinträchtigungen zu mindern, da z.B. die Wärmedämmung der Fassade für den Mieter Vorteile bringen (Verminderung des Energieverbrauches).
Gemäß dem neuen Paragraph 536a 1a BGB muss der Mieter in diesen Fällen drei Monate lang Beeinträchtigungen hinnehmen, ohne dass er die Miete mindern kann. Nach wie vor steht die Duldungspflicht des Mieters aber unter dem Vorbehalt, dass die Arbeiten für ihn keine unzumutbare Härte bedeuten. Kann der Mieter die Wohnung teils oder vollständig nicht nutzen, bleibt sein Minderungsrecht bestehen.

Voraussetzung ist nach wie vor, dass der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen drei Monate vor Beginn der Arbeiten ankündigt und dabei über Art und Umfang, Beginn und Dauer der Arbeiten, sowie die zu erwartende Mieterhöhung informieren muss. Als Ausgleich zur Duldungspflicht kann der Mieter das Mietverhältnis außerordentlich kündigen.