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unser Blog ist umgezogen und ist nun Teil unserer neuen Homepage www.sander.immobilien.

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Wir danken für Ihr bisheriges Interesse und hoffen, Ihnen gefällt unsere neue Präsentation.

 

Ihr Team von Sander Immobilien, 26789 Leer

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Kündigung wegen Eigenbedarf: Was ist zu beachten?

Vermieter können Mietverträge nur unter bestimmten Voraussetzungen kündigen – eine mögliche Variante ist die Kündigung wegen Eigenbedarf. Benötigt ein Vermieter eine Wohnung für sich selbst oder nahe Angehörige, hat er das Recht, dem Mieter die Kündigung auszusprechen – dabei müssen Vermieter jedoch einiges beachten.

Das Wichtigste in Kürze:

Was bedeutet eigentlich Eigenbedarf?

Der Vermieter benötigt die Wohnung für sich selbst, für Familienangehörige oder für Angehörige seines Haushalts. Nach aktueller Rechtsprechung zählen dazu etwa Kinder, Eltern, Enkel oder Großeltern. Aber auch außerhalb der Verwandtschaft gibt es Personen, für die die Mietwohnung wegen Eigenbedarf gekündigt werden kann – etwa Kinder des nichtehelichen Lebenspartners oder Pflegepersonal.

Was muss in der Eigenbedarfskündigung stehen?

  • Die Person, für die die Wohnung benötigt wird sowie die Art des Verwandtschaftsverhältnisses
  • Bei entfernten Verwandtschaftsverhältnissen oder Angehörigen des Haushalts müssen die Umstände, aus denen sich eine persönliche Verbundenheit ergibt, offengelegt werden
  • Die genauen Gründe, aus denen sich der Wohnbedarf ergibt: Das kann etwa ein Arbeitsplatzwechsel sein, die Pflege eines Angehörigen oder die Absicht, sich vom bisherigen Ehepartner zu trennen
  • Hinweis auf das gesetzliche Widerspruchsrecht des Mieters gemäß § 574 BGB sowie die Form- und Fristerfordernis.
  • Für den Fall, dass der Vermieter eine Alternativwohnung hat, die er dem Mieter anbieten kann, muss er auch dies laut Rechtsprechung im Kündigungsschreiben erwähnen. Gleichzeitig sollte er die Gründe nennen, wieso ebendiese Wohnung für ihn selbst nicht geeignet ist.

Grundsätzlich gilt:
Vermieter sollten sorgfältig vorgehen, denn formelle Fehler im Kündigungsschreiben können dazu führen, dass letztlich die gesamte Kündigung unwirksam wird. Grundsätzlich muss jede Kündigung in Schriftform erfolgen.

Welche Kündigungsfrist muss eingehalten werden?

 Die Kündigungsfrist hängt davon ab, wie lange der Mieter bereits in der Wohnung wohnt. Hat der Mieter weniger als fünf Jahre in der Wohnung gelebt, kann der Vermieter mit einer Frist von 3 Monaten kündigen. Bei fünf bis acht Jahren liegt die Kündigungsfrist bei sechs Monaten. Besteht der Mietvertrag seit mehr als acht Jahren, muss der Vermieter eine Kündigungsfrist von neun Monaten einräumen.

Wird ein Mietshaus nach Einzug des Mieters in Eigentumswohnungen umgewandelt, dürfen Käufer ihrem Mieter erst nach frühestens 3 Jahren wegen Eigenbedarf kündigen.

Was gibt es sonst zu beachten?

  •  Stellt der Auszug eine besondere Härte für den Mieter dar, kann er Widerspruch gegen die Kündigung einlegen (z.B. hohes Alter, eine Körperbehinderung oder eine schwere Krankheit)
  • Täuscht der Vermieter den Eigenbedarf nur vor, kann er unter Umständen sogar Schadensersatz für die teurere Miete in der neuen Wohnung verlangen
  • Außerdem muss der Vermieter darauf achten, dass die Kündigung wegen Eigenbedarf nicht schon bekannt war, als er die Wohnung vermietet hat – ist das der Fall, muss ein Vermieter den Mieter schon bei Vertragsabschluss darauf hinweisen. Der Vermieter muss allerdings nicht einschätzen, ob in Zukunft möglicherweise einmal ein Eigenbedarf vorliegen könnte.

 

Aktuelle Rechtsprechung: Rechtzeitigkeit der Mietzahlungen

Der Bundesgerichtshof hat ein neues Urteil veröffentlicht, das für jedes Wohnungsmietverhältnis eine echte Sensation ist:

Mieter müssen bis zum 3. Werktag im Monat lediglich die Miete überweisen. Wann das Geld dann auf dem Konto des Vermieters eingeht, spielt keine Rolle mehr – selbst mit einer Rechtzeitigkeitsklausel im Mietvertrag. Damit können sich Mieter jetzt prinzipiell mehr Zeit zum Zahlen lassen.

Ein Mieter zahlt somit noch rechtzeitig seine Miete per Überweisung, wenn er – bei ausreichend gedecktem Konto – seinem Zahlungsdienstleister den Zahlungsauftrag bis zum dritten Werktag des vereinbarten Zeitabschnitts erteilt. Das Geld muss also nicht unbedingt schon am 3. Werktag auf dem Vermieterkonto angekommen sein.

Rechtzeitigkeitsklauseln, die sich in fast jedem Mietvertrag befinden und etwas anderes bestimmen, sind bei der Wohnraummiete unwirksam.

Wollen Sie einem Mieter wegen Zahlungsverzugs kündigen, können Sie also nicht mehr am 3. Werktag Ihr Kündigungsschreiben wegen verspäteter Mietzahlungen aufsetzen, sondern Sie müssen noch mindestens einen Tag warten.

Damit würden dem Mieter nämlich abweichend von § 556b Abs. 1 BGB das Risiko von Zahlungsverzögerungen im Überweisungsverkehr aufgebürdet, an denen vielleicht der Zahlungsdienstleister schuld ist. Das kann schlimmstenfalls dazu führen, dass der Vermieter schneller kündigen kann, obwohl die Bank und nicht der Mieter die Zahlung verzögert hat.

(Urteil Bundesgerichtshof  vom 05.10.2016, AZ. VIII ZR 222/15)

 

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Duldungspflicht von Modernisierungsarbeiten

Immer mehr Eigentümer führen energetische Modernisierungsmaßnahmen durch. Der Mieter ist diesbezüglich laut Gesetz verpflichtet, Modernisierungsmaßnahmen zu dulden und der Vermieter berechtigt, wegen des verbesserten Wohnwertes die Miete zu erhöhen.

Mit der Mietrechtsänderung zum 01.05.2013 wird bei energetischen Modernisierungen  darüber hinaus das Recht des Mieters eingeschränkt, die Miete wegen eventueller Beeinträchtigungen zu mindern, da z.B. die Wärmedämmung der Fassade für den Mieter Vorteile bringen (Verminderung des Energieverbrauches).
Gemäß dem neuen Paragraph 536a 1a BGB muss der Mieter in diesen Fällen drei Monate lang Beeinträchtigungen hinnehmen, ohne dass er die Miete mindern kann. Nach wie vor steht die Duldungspflicht des Mieters aber unter dem Vorbehalt, dass die Arbeiten für ihn keine unzumutbare Härte bedeuten. Kann der Mieter die Wohnung teils oder vollständig nicht nutzen, bleibt sein Minderungsrecht bestehen.

Voraussetzung ist nach wie vor, dass der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen drei Monate vor Beginn der Arbeiten ankündigt und dabei über Art und Umfang, Beginn und Dauer der Arbeiten, sowie die zu erwartende Mieterhöhung informieren muss. Als Ausgleich zur Duldungspflicht kann der Mieter das Mietverhältnis außerordentlich kündigen.

Bundeskabinett verschärft Regeln: Makler müssen künftig Sachkundenachweis vorlegen

Auf der Homepage von Tagesschau.de haben wir einen interessanten Bericht zum Thema „Sachkundenachweis von Immobilienmaklern“ entdeckt.

Was ist daran neu?

Bislang war es in Deutschland nicht vorgeschrieben, für die Ausübung des Maklerberufes nachzuweisen, diesen Beruf erlernt zu haben bzw. sachkundig zu sein. Somit kann im Grunde jeder bei der zuständigen Behörde ein Gewerbe anmelden und sich als „Makler“ bezeichnen.

Welche Gefahren damit verbunden sein können, wird uns oft von verärgerten und enttäuschten Hauseigentümern berichtet, die an solche vermeintlichen „Experten“ geraten sind…

Unser Firmeninhaber Michael Holdt ist gelernter Kaufmann in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft. Er hat die Firma Sander Immobilien nach mehr als 15 Jahren Tätigkeit im Angestelltenverhältnis im Sommer 2015 übernommen. Zusätzlich zur fachlichen Ausbildung, die er mit dem Ablegen einer Prüfung vor dem Prüfungsausschuss der IHK abgeschlossen hat, wurde in all den Jahren zudem Wert auf fachliche Weiterbildung gelegt.

Für die Bereiche Vermietung und Verwaltung sowie auch unterstützend dem Verkauf von Immobilien ist Frau Kathrin Ribbing zuständig, die ihre Prüfung als Immobilienfachwirtin an der DIA (Deutsche Immobilien Akademie) in Freiburg sehr erfolgreich abgeschlossen hat. Sie wird sich zudem künftig im Prüfungsausschuss der IHK einbringen.

Weiterhin ist für das Jahr 2017 geplant, einem jungen Menschen eine Ausbildung in unserem Büro anzubieten und so die komplexe und vielschichtige Themenlandschaft rund um die Immobilie näherzubringen.

Daher begrüßen wir die neuen Regelungen sehr – denn:

Wer auf die Hilfe eines Dienstleisters zurückgreift, möchte sicher sein, dass dieser auch über die nötige Qualifikation verfügt.

Wir meinen: zu Recht !

 

Hier der vollständige Bericht der Tagesschau-Redaktion:

Wer Immobilienmakler werden will, braucht bislang nur eine behördliche Erlaubnis – eine Prüfung verlangt der Gesetzgeber nicht. Um die Verbraucher besser zu schützen, hat das Kabinett neue Regeln beschlossen. Makler müssen künftig ihre Qualifikation nachweisen.

Um eine Gewerbeerlaubnis zu erhalten, müssen Immobilienmakler in Zukunft einen Nachweis ihrer Sachkunde erbringen. Die Bundesregierung hat in einem Gesetzentwurf neue Regeln zur Berufszulassung von Maklern und Wohnungseigentumsverwaltern beschlossen. Verwalter brauchen künftig eine Erlaubnispflicht, für die ebenfalls eine erfolgreich abgelegte Prüfung sowie eine Berufs-Haftpflichtversicherung erforderlich sind. Damit würden Eigentümer vor finanziellen Schäden durch eine „fehlerhafte Berufsausübung“ geschützt, erklärte das Wirtschaftsministerium.

Wirtschaftsminister Sigmar Gabriel erwartet von den neuen Regeln mehr Qualität bei der Arbeit von Maklern und Verwaltern. Außerdem werde der Verbraucherschutz im Immobilienbereich so „erheblich gestärkt“, erklärte der SPD-Politiker. Da für viele der Kauf einer Wohnung wichtiger für die Altersvorsorge oder Vermögensbildung werde, seien die neue Regeln gute Nachrichten.

„Alte Hasen“ von Regeln befreit

Wie der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter berichtet, sollen gewerbliche Wohnungseigentumsverwalter und Makler, die bereits sechs Jahre am Markt sind, von der Sachkundeprüfung befreit sein. Ohne Regelung bleibe außerdem die nicht gewerbsmäßige Verwaltung durch Miteigentümer oder die Verwaltung von eigenem Eigentum.

Der Verband rechnet damit, dass das Gesetz spätestens im ersten Quartal 2017 verkündet wird. Dann folge die Rechtsverordnung, die unter anderem die Kriterien für den Sachkundenachweis festlege. Ende 2017 dürfte dann die Berufs-Zulassungsregelung in Kraft treten.

Sicher • gut • vermieten.

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