Kündigung wegen Eigenbedarf: Was ist zu beachten?

Vermieter können Mietverträge nur unter bestimmten Voraussetzungen kündigen – eine mögliche Variante ist die Kündigung wegen Eigenbedarf. Benötigt ein Vermieter eine Wohnung für sich selbst oder nahe Angehörige, hat er das Recht, dem Mieter die Kündigung auszusprechen – dabei müssen Vermieter jedoch einiges beachten.

Das Wichtigste in Kürze:

Was bedeutet eigentlich Eigenbedarf?

Der Vermieter benötigt die Wohnung für sich selbst, für Familienangehörige oder für Angehörige seines Haushalts. Nach aktueller Rechtsprechung zählen dazu etwa Kinder, Eltern, Enkel oder Großeltern. Aber auch außerhalb der Verwandtschaft gibt es Personen, für die die Mietwohnung wegen Eigenbedarf gekündigt werden kann – etwa Kinder des nichtehelichen Lebenspartners oder Pflegepersonal.

Was muss in der Eigenbedarfskündigung stehen?

  • Die Person, für die die Wohnung benötigt wird sowie die Art des Verwandtschaftsverhältnisses
  • Bei entfernten Verwandtschaftsverhältnissen oder Angehörigen des Haushalts müssen die Umstände, aus denen sich eine persönliche Verbundenheit ergibt, offengelegt werden
  • Die genauen Gründe, aus denen sich der Wohnbedarf ergibt: Das kann etwa ein Arbeitsplatzwechsel sein, die Pflege eines Angehörigen oder die Absicht, sich vom bisherigen Ehepartner zu trennen
  • Hinweis auf das gesetzliche Widerspruchsrecht des Mieters gemäß § 574 BGB sowie die Form- und Fristerfordernis.
  • Für den Fall, dass der Vermieter eine Alternativwohnung hat, die er dem Mieter anbieten kann, muss er auch dies laut Rechtsprechung im Kündigungsschreiben erwähnen. Gleichzeitig sollte er die Gründe nennen, wieso ebendiese Wohnung für ihn selbst nicht geeignet ist.

Grundsätzlich gilt:
Vermieter sollten sorgfältig vorgehen, denn formelle Fehler im Kündigungsschreiben können dazu führen, dass letztlich die gesamte Kündigung unwirksam wird. Grundsätzlich muss jede Kündigung in Schriftform erfolgen.

Welche Kündigungsfrist muss eingehalten werden?

 Die Kündigungsfrist hängt davon ab, wie lange der Mieter bereits in der Wohnung wohnt. Hat der Mieter weniger als fünf Jahre in der Wohnung gelebt, kann der Vermieter mit einer Frist von 3 Monaten kündigen. Bei fünf bis acht Jahren liegt die Kündigungsfrist bei sechs Monaten. Besteht der Mietvertrag seit mehr als acht Jahren, muss der Vermieter eine Kündigungsfrist von neun Monaten einräumen.

Wird ein Mietshaus nach Einzug des Mieters in Eigentumswohnungen umgewandelt, dürfen Käufer ihrem Mieter erst nach frühestens 3 Jahren wegen Eigenbedarf kündigen.

Was gibt es sonst zu beachten?

  •  Stellt der Auszug eine besondere Härte für den Mieter dar, kann er Widerspruch gegen die Kündigung einlegen (z.B. hohes Alter, eine Körperbehinderung oder eine schwere Krankheit)
  • Täuscht der Vermieter den Eigenbedarf nur vor, kann er unter Umständen sogar Schadensersatz für die teurere Miete in der neuen Wohnung verlangen
  • Außerdem muss der Vermieter darauf achten, dass die Kündigung wegen Eigenbedarf nicht schon bekannt war, als er die Wohnung vermietet hat – ist das der Fall, muss ein Vermieter den Mieter schon bei Vertragsabschluss darauf hinweisen. Der Vermieter muss allerdings nicht einschätzen, ob in Zukunft möglicherweise einmal ein Eigenbedarf vorliegen könnte.

 

Advertisements

Wissenswertes zum Mietrecht: Kündigung bei rückständiger Mietkaution

Nahezu jeder Mietvertrag verpflichtet den Mieter eine Mietkaution zu erbringen. Es kommt dabei nicht selten vor, dass der Mieter die Sicherheitsleistung nicht rechtzeitig oder nicht vollständig aufbringen kann oder möchte.

Mietern ist gesetzlich das Recht eingeräumt, die Mietkaution in drei Raten zu zahlen.  Die erste Teilzahlung ist dabei zu Beginn des Mietverhältnisses zu leisten. Die weiteren Teilzahlungen werden zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig.

Konnte der Vermieter lange Zeit das Mietverhältnis nur bei fehlenden Mietzahlungen kündigen, stellt seit der Mietrechtsreform 2013 eine rückständige Kaution ebenfalls einen Grund für eine außerordentliche, fristlose Kündigung dar. Als Voraussetzung für eine fristlose Kündigung muss der Kautionsverzug die Höhe von zwei Kaltmieten erreicht haben.

Einer vorherigen Abmahnung oder ein Abhilfeverlangen bedarf es für eine Kündigung wegen Kautionsrückstandes nicht. Der Mieter kommt auch ohne Mahnung in Zahlungsverzug, da die oben genannten Fälligkeiten der Kautionsraten gesetzlich in  § 551 II BGB geregelt sind.