Kündigung wegen Eigenbedarf: Was ist zu beachten?

Vermieter können Mietverträge nur unter bestimmten Voraussetzungen kündigen – eine mögliche Variante ist die Kündigung wegen Eigenbedarf. Benötigt ein Vermieter eine Wohnung für sich selbst oder nahe Angehörige, hat er das Recht, dem Mieter die Kündigung auszusprechen – dabei müssen Vermieter jedoch einiges beachten.

Das Wichtigste in Kürze:

Was bedeutet eigentlich Eigenbedarf?

Der Vermieter benötigt die Wohnung für sich selbst, für Familienangehörige oder für Angehörige seines Haushalts. Nach aktueller Rechtsprechung zählen dazu etwa Kinder, Eltern, Enkel oder Großeltern. Aber auch außerhalb der Verwandtschaft gibt es Personen, für die die Mietwohnung wegen Eigenbedarf gekündigt werden kann – etwa Kinder des nichtehelichen Lebenspartners oder Pflegepersonal.

Was muss in der Eigenbedarfskündigung stehen?

  • Die Person, für die die Wohnung benötigt wird sowie die Art des Verwandtschaftsverhältnisses
  • Bei entfernten Verwandtschaftsverhältnissen oder Angehörigen des Haushalts müssen die Umstände, aus denen sich eine persönliche Verbundenheit ergibt, offengelegt werden
  • Die genauen Gründe, aus denen sich der Wohnbedarf ergibt: Das kann etwa ein Arbeitsplatzwechsel sein, die Pflege eines Angehörigen oder die Absicht, sich vom bisherigen Ehepartner zu trennen
  • Hinweis auf das gesetzliche Widerspruchsrecht des Mieters gemäß § 574 BGB sowie die Form- und Fristerfordernis.
  • Für den Fall, dass der Vermieter eine Alternativwohnung hat, die er dem Mieter anbieten kann, muss er auch dies laut Rechtsprechung im Kündigungsschreiben erwähnen. Gleichzeitig sollte er die Gründe nennen, wieso ebendiese Wohnung für ihn selbst nicht geeignet ist.

Grundsätzlich gilt:
Vermieter sollten sorgfältig vorgehen, denn formelle Fehler im Kündigungsschreiben können dazu führen, dass letztlich die gesamte Kündigung unwirksam wird. Grundsätzlich muss jede Kündigung in Schriftform erfolgen.

Welche Kündigungsfrist muss eingehalten werden?

 Die Kündigungsfrist hängt davon ab, wie lange der Mieter bereits in der Wohnung wohnt. Hat der Mieter weniger als fünf Jahre in der Wohnung gelebt, kann der Vermieter mit einer Frist von 3 Monaten kündigen. Bei fünf bis acht Jahren liegt die Kündigungsfrist bei sechs Monaten. Besteht der Mietvertrag seit mehr als acht Jahren, muss der Vermieter eine Kündigungsfrist von neun Monaten einräumen.

Wird ein Mietshaus nach Einzug des Mieters in Eigentumswohnungen umgewandelt, dürfen Käufer ihrem Mieter erst nach frühestens 3 Jahren wegen Eigenbedarf kündigen.

Was gibt es sonst zu beachten?

  •  Stellt der Auszug eine besondere Härte für den Mieter dar, kann er Widerspruch gegen die Kündigung einlegen (z.B. hohes Alter, eine Körperbehinderung oder eine schwere Krankheit)
  • Täuscht der Vermieter den Eigenbedarf nur vor, kann er unter Umständen sogar Schadensersatz für die teurere Miete in der neuen Wohnung verlangen
  • Außerdem muss der Vermieter darauf achten, dass die Kündigung wegen Eigenbedarf nicht schon bekannt war, als er die Wohnung vermietet hat – ist das der Fall, muss ein Vermieter den Mieter schon bei Vertragsabschluss darauf hinweisen. Der Vermieter muss allerdings nicht einschätzen, ob in Zukunft möglicherweise einmal ein Eigenbedarf vorliegen könnte.

 

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Die Firma Sander Immobilien stattet die 1. Herrenmannschaft der Heisfelder Fußballabteilung mit neuen Trainingsanzügen aus.

Der 1. Vorsitzende Dirk van der Laan bedankte sich bei der Übergabe mit einem Blumenstrauß bei Firmeninhaber Michael Holdt. Die Mannschaft strebt die Meisterschaft der Ostfrieslandklasse B Staffel 3 an. Nach der Rückrunde steht sie oben in der Tabelle, hat allerdings bei gleicher Punktzahl 2 Spiele mehr als der Zweitplatzierte.

Die Jungs haben aber ihren vollen Einsatz in der Rückrunde versprochen und halten das selbst gesteckte Ziel für realistisch – wir drücken die Daumen und sagen: an den Trainingsanzügen kann es ja nun nicht mehr liegen

 

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Duldungspflicht von Modernisierungsarbeiten

Immer mehr Eigentümer führen energetische Modernisierungsmaßnahmen durch. Der Mieter ist diesbezüglich laut Gesetz verpflichtet, Modernisierungsmaßnahmen zu dulden und der Vermieter berechtigt, wegen des verbesserten Wohnwertes die Miete zu erhöhen.

Mit der Mietrechtsänderung zum 01.05.2013 wird bei energetischen Modernisierungen  darüber hinaus das Recht des Mieters eingeschränkt, die Miete wegen eventueller Beeinträchtigungen zu mindern, da z.B. die Wärmedämmung der Fassade für den Mieter Vorteile bringen (Verminderung des Energieverbrauches).
Gemäß dem neuen Paragraph 536a 1a BGB muss der Mieter in diesen Fällen drei Monate lang Beeinträchtigungen hinnehmen, ohne dass er die Miete mindern kann. Nach wie vor steht die Duldungspflicht des Mieters aber unter dem Vorbehalt, dass die Arbeiten für ihn keine unzumutbare Härte bedeuten. Kann der Mieter die Wohnung teils oder vollständig nicht nutzen, bleibt sein Minderungsrecht bestehen.

Voraussetzung ist nach wie vor, dass der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen drei Monate vor Beginn der Arbeiten ankündigt und dabei über Art und Umfang, Beginn und Dauer der Arbeiten, sowie die zu erwartende Mieterhöhung informieren muss. Als Ausgleich zur Duldungspflicht kann der Mieter das Mietverhältnis außerordentlich kündigen.

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Wir haben unser Vermietungsangebot auf gewerbliche Vermietung ausgedehnt

Neben der Vermittlung von Wohnraum haben wir nun auch gewerbliche Flächen in unser Angebot aufgenommen.

Auf unserer Homepage www.immobilien-sander.de finden Sie unser vollständiges Angebot an Wohn- und Gewerbeimmobilien, unter anderem Details zu folgenden Gewerbeflächen:

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