Duldungspflicht von Modernisierungsarbeiten

Immer mehr Eigentümer führen energetische Modernisierungsmaßnahmen durch. Der Mieter ist diesbezüglich laut Gesetz verpflichtet, Modernisierungsmaßnahmen zu dulden und der Vermieter berechtigt, wegen des verbesserten Wohnwertes die Miete zu erhöhen.

Mit der Mietrechtsänderung zum 01.05.2013 wird bei energetischen Modernisierungen  darüber hinaus das Recht des Mieters eingeschränkt, die Miete wegen eventueller Beeinträchtigungen zu mindern, da z.B. die Wärmedämmung der Fassade für den Mieter Vorteile bringen (Verminderung des Energieverbrauches).
Gemäß dem neuen Paragraph 536a 1a BGB muss der Mieter in diesen Fällen drei Monate lang Beeinträchtigungen hinnehmen, ohne dass er die Miete mindern kann. Nach wie vor steht die Duldungspflicht des Mieters aber unter dem Vorbehalt, dass die Arbeiten für ihn keine unzumutbare Härte bedeuten. Kann der Mieter die Wohnung teils oder vollständig nicht nutzen, bleibt sein Minderungsrecht bestehen.

Voraussetzung ist nach wie vor, dass der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen drei Monate vor Beginn der Arbeiten ankündigt und dabei über Art und Umfang, Beginn und Dauer der Arbeiten, sowie die zu erwartende Mieterhöhung informieren muss. Als Ausgleich zur Duldungspflicht kann der Mieter das Mietverhältnis außerordentlich kündigen.

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Wissenswertes zum Mietrecht: Kündigung bei rückständiger Mietkaution

Nahezu jeder Mietvertrag verpflichtet den Mieter eine Mietkaution zu erbringen. Es kommt dabei nicht selten vor, dass der Mieter die Sicherheitsleistung nicht rechtzeitig oder nicht vollständig aufbringen kann oder möchte.

Mietern ist gesetzlich das Recht eingeräumt, die Mietkaution in drei Raten zu zahlen.  Die erste Teilzahlung ist dabei zu Beginn des Mietverhältnisses zu leisten. Die weiteren Teilzahlungen werden zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig.

Konnte der Vermieter lange Zeit das Mietverhältnis nur bei fehlenden Mietzahlungen kündigen, stellt seit der Mietrechtsreform 2013 eine rückständige Kaution ebenfalls einen Grund für eine außerordentliche, fristlose Kündigung dar. Als Voraussetzung für eine fristlose Kündigung muss der Kautionsverzug die Höhe von zwei Kaltmieten erreicht haben.

Einer vorherigen Abmahnung oder ein Abhilfeverlangen bedarf es für eine Kündigung wegen Kautionsrückstandes nicht. Der Mieter kommt auch ohne Mahnung in Zahlungsverzug, da die oben genannten Fälligkeiten der Kautionsraten gesetzlich in  § 551 II BGB geregelt sind.