Kündigung wegen Eigenbedarf: Was ist zu beachten?

Vermieter können Mietverträge nur unter bestimmten Voraussetzungen kündigen – eine mögliche Variante ist die Kündigung wegen Eigenbedarf. Benötigt ein Vermieter eine Wohnung für sich selbst oder nahe Angehörige, hat er das Recht, dem Mieter die Kündigung auszusprechen – dabei müssen Vermieter jedoch einiges beachten.

Das Wichtigste in Kürze:

Was bedeutet eigentlich Eigenbedarf?

Der Vermieter benötigt die Wohnung für sich selbst, für Familienangehörige oder für Angehörige seines Haushalts. Nach aktueller Rechtsprechung zählen dazu etwa Kinder, Eltern, Enkel oder Großeltern. Aber auch außerhalb der Verwandtschaft gibt es Personen, für die die Mietwohnung wegen Eigenbedarf gekündigt werden kann – etwa Kinder des nichtehelichen Lebenspartners oder Pflegepersonal.

Was muss in der Eigenbedarfskündigung stehen?

  • Die Person, für die die Wohnung benötigt wird sowie die Art des Verwandtschaftsverhältnisses
  • Bei entfernten Verwandtschaftsverhältnissen oder Angehörigen des Haushalts müssen die Umstände, aus denen sich eine persönliche Verbundenheit ergibt, offengelegt werden
  • Die genauen Gründe, aus denen sich der Wohnbedarf ergibt: Das kann etwa ein Arbeitsplatzwechsel sein, die Pflege eines Angehörigen oder die Absicht, sich vom bisherigen Ehepartner zu trennen
  • Hinweis auf das gesetzliche Widerspruchsrecht des Mieters gemäß § 574 BGB sowie die Form- und Fristerfordernis.
  • Für den Fall, dass der Vermieter eine Alternativwohnung hat, die er dem Mieter anbieten kann, muss er auch dies laut Rechtsprechung im Kündigungsschreiben erwähnen. Gleichzeitig sollte er die Gründe nennen, wieso ebendiese Wohnung für ihn selbst nicht geeignet ist.

Grundsätzlich gilt:
Vermieter sollten sorgfältig vorgehen, denn formelle Fehler im Kündigungsschreiben können dazu führen, dass letztlich die gesamte Kündigung unwirksam wird. Grundsätzlich muss jede Kündigung in Schriftform erfolgen.

Welche Kündigungsfrist muss eingehalten werden?

 Die Kündigungsfrist hängt davon ab, wie lange der Mieter bereits in der Wohnung wohnt. Hat der Mieter weniger als fünf Jahre in der Wohnung gelebt, kann der Vermieter mit einer Frist von 3 Monaten kündigen. Bei fünf bis acht Jahren liegt die Kündigungsfrist bei sechs Monaten. Besteht der Mietvertrag seit mehr als acht Jahren, muss der Vermieter eine Kündigungsfrist von neun Monaten einräumen.

Wird ein Mietshaus nach Einzug des Mieters in Eigentumswohnungen umgewandelt, dürfen Käufer ihrem Mieter erst nach frühestens 3 Jahren wegen Eigenbedarf kündigen.

Was gibt es sonst zu beachten?

  •  Stellt der Auszug eine besondere Härte für den Mieter dar, kann er Widerspruch gegen die Kündigung einlegen (z.B. hohes Alter, eine Körperbehinderung oder eine schwere Krankheit)
  • Täuscht der Vermieter den Eigenbedarf nur vor, kann er unter Umständen sogar Schadensersatz für die teurere Miete in der neuen Wohnung verlangen
  • Außerdem muss der Vermieter darauf achten, dass die Kündigung wegen Eigenbedarf nicht schon bekannt war, als er die Wohnung vermietet hat – ist das der Fall, muss ein Vermieter den Mieter schon bei Vertragsabschluss darauf hinweisen. Der Vermieter muss allerdings nicht einschätzen, ob in Zukunft möglicherweise einmal ein Eigenbedarf vorliegen könnte.

 

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Duldungspflicht von Modernisierungsarbeiten

Immer mehr Eigentümer führen energetische Modernisierungsmaßnahmen durch. Der Mieter ist diesbezüglich laut Gesetz verpflichtet, Modernisierungsmaßnahmen zu dulden und der Vermieter berechtigt, wegen des verbesserten Wohnwertes die Miete zu erhöhen.

Mit der Mietrechtsänderung zum 01.05.2013 wird bei energetischen Modernisierungen  darüber hinaus das Recht des Mieters eingeschränkt, die Miete wegen eventueller Beeinträchtigungen zu mindern, da z.B. die Wärmedämmung der Fassade für den Mieter Vorteile bringen (Verminderung des Energieverbrauches).
Gemäß dem neuen Paragraph 536a 1a BGB muss der Mieter in diesen Fällen drei Monate lang Beeinträchtigungen hinnehmen, ohne dass er die Miete mindern kann. Nach wie vor steht die Duldungspflicht des Mieters aber unter dem Vorbehalt, dass die Arbeiten für ihn keine unzumutbare Härte bedeuten. Kann der Mieter die Wohnung teils oder vollständig nicht nutzen, bleibt sein Minderungsrecht bestehen.

Voraussetzung ist nach wie vor, dass der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen drei Monate vor Beginn der Arbeiten ankündigt und dabei über Art und Umfang, Beginn und Dauer der Arbeiten, sowie die zu erwartende Mieterhöhung informieren muss. Als Ausgleich zur Duldungspflicht kann der Mieter das Mietverhältnis außerordentlich kündigen.

Geld sparen mit dem „Sander Immobilien Tipp“

Die Heizkosten machen den größten Teil der Nebenkosten aus. Deshalb lohnt sich das Sparen dort am meisten.
Richtiges Heiz- und Lüftungsverhalten kann die Kosten für eine 110m² große Wohnung je nach energetischem Standard um rund 300 Euro pro Jahr senken.

Die wichtigsten Vorgaben:

Die empfohlene Wohlfühltemperatur beträgt in Wohnräumen 20°C, im Bad 23°C, in Kinderzimmern 22°C, in Schlafräumen etwa 16°C. Allzu große Temperaturunterschiede sollten vermieden werden – sowohl bei der Nachtabsenkung als auch von Raum zu Raum. Mehrmals täglich Stoßlüften für 10 Minuten ist effektiver als dauerlüften. Die Heizkosten sinken durch niedrigere Raumtemperatur um 6 % pro Grad.

Quelle: Grabener Verlag

Druck

Neuregelungen zum Juni 2015: Das „Bestellerprinzip“

Das von der Bundesregierung beschlossene „Bestellerprinzip“ tritt zum Juni 2015 in Kraft. Es sieht – bis auf wenige Ausnahmen – die Verlagerung der anfallenden Maklerkosten vom Mieter auf den Vermieter vor.

Für Sie als Haus- oder Wohnungsbesitzer eine schwierige Lage. Welche Alternativen bieten sich Ihnen unter den gegebenen Umständen? Spontan denken Sie vermutlich an Eigeninitiative, also an Selbstvermietung. Das klingt im ersten Moment einfach und vernünftig, ist es meist aber nicht.

Es beginnt mit der objektiven und ansprechenden Darstellung der zu vermietenden Immobilie:

  •    Wo und wem bietet man sie am besten an?
  •    Welchen Mietpreis kann und darf man tatsächlich verlangen?
  •    Wie bereitet man ein professionelles Exposé vor, damit sich auch die richtige Zielgruppe angesprochen fühlt?

Aus der Schar der Bewerber den richtigen Mieter zu finden ist nicht leicht und erfordert Erfahrung, denn selten ist der erste Interessent der geeignetste Mieter, schließlich soll der neue Bewohner auch zur Hausgemeinschaft passen. Besichtigungstermine sind zeitaufwendig, Abende und Wochenenden werden dadurch gestört.

Wie führen Sie eine professionelle Bonitätsprüfung durch, um Mietnomaden und damit Mietausfälle zu verhindern? Und wie stellen Sie sicher, dass Ihr neuer Mieter nicht gleich wieder auszieht? Schließlich machen die Neuregelungen Umzüge für Mieter deutlich einfacher – eine erhöhte Mieterfluktuation kann die Folge sein.

Bis zum Abschluss des Mietvertrages tun sich oft noch weitere, meist juristische Fallstricke auf. Bei Regelungen zur Kaution oder bei Wohnungsübergaben und -abnahmen unterlaufen selbst routinierten und versierten Fachleuten Fehler, die beträchtlichen finanziellen Schaden verursachen können. Wir sind gegen solche Fälle versichert – der Selbstvermieter aber nicht.

Dank unserer Verfügbarkeit und unserer Sachkenntnis läuft die Vermietung entspannt und problemlos. Übergangsbedingte Leerstände werden vermieden oder gering gehalten.

Da Vertragsfreiheit zwischen Vermieter und Dienstleister besteht, kann zum Beispiel eine erfolgs- oder leistungsabhängige Vereinbarung je nach Volumen oder Immobilientyp erfolgen. Ebenso kann auch nach Teilleistungen abgerechnet werden. Steuerlich sind professionelle Dienstleistungen für den Vermieter auf jeden Fall als Werbungskosten absetzbar.

Gerne bieten wir Ihnen unsere Leistungen an. Rufen Sie uns an, damit wir Ihnen erklären, wie sie im Einzelnen in Anspruch genommen werden können.

Wir wollen Ihnen auch in Zukunft gerne mit unserem Fachwissen zur Seite stehen.

Viel Erfolg bei der richtigen Entscheidung.

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Der Immobilienverband Deutschland (IVD) empfiehlt: Bei Vermietung und Verwaltung professionelle Dienstleister engagieren

Viele Eigentümer stehen bei der Vermietung ihres Hauses oder ihrer Wohnung vor der Frage, ob sie einen Dienstleister beauftragen oder es auf eigene Faust versuchen. Der Immobilienverband IVD rät, einen erfahrenen Spezialisten zu engagieren.

„Privaten Vermietern fehlt meist die nötige Erfahrung bei der Vermietung ihrer Wohnungen und sie laufen Gefahr, bei der Mieterauswahl Fehler zu begehen, die sie später viel Geld kosten können“, sagt Jürgen Michael Schick, Vizepräsident des IVD. „Private Eigentümer sollten sich daher immer an einen auf die Vermietung von Wohnungen spezialisierten Makler wenden“, rät Schick. Dies sei der wirksamste Schutz vor Mietbetrügern. „Ein Mietbetrüger scheut die Dienste eines Immobilienmaklers oder Hausverwalters, weil er weiß, dass dieser eine umfassende Überprüfung des Interessenten vornimmt. Einen besseren Selbstschutz als die Zusammenarbeit mit einem professionellen Vermieter kann ein Eigentümer gar nicht bekommen“, erklärt Schick.

Bonität des Mietinteressenten prüfen

Schätzungen beziffern den Mietausfall durch säumige Mieter auf rund zwei Milliarden Euro pro Jahr. Mietrückstände gelten zwar als Kündigungsgrund, aber in der Praxis kann es bis zu 18 Monate dauern, bis die Wohnung geräumt ist. „Gerade für private Vermieter ist es daher wichtig, aus der Menge der Interessenten den geeigneten Mieter herauszufiltern“, erklärt Schick. „Viele verlassen sich dabei auf ihre Menschenkenntnis und darauf, dass der erste Eindruck bei der Besichtigung nicht trügt.“ Das sei allerdings keineswegs ausreichend. Denn bei der Mietersuche komme es vor allem auf harte Fakten an. Professionelle Immobilienmakler überprüfen die Liquidität und Zahlungsmoral der künftigen Mieter. Die gängigste Methode sind dabei Anfragen bei SCHUFA oder Creditreform. „Makler und Verwalter mit IVD-Mitgliedschaft haben hier den Vorteil, dass sie zum Einholen von Wirtschaftsauskünften auf verschiedene Kooperationspartner zurückgreifen können“, sagt Schick.

Professionelle Vermieter prüfen Mietinteressenten darüber hinaus mit einer Selbstauskunft. Diese sollte Angaben zu Namen und Geburtsdaten der zum Haushalt gehörenden Personen sowie Nationalität, Einkommen und Arbeitgeber des Interessenten und gegebenenfalls des Ehepartners enthalten. Für eventuelle Rückfragen sind auch der Name und die Anschrift des bisherigen Vermieters wichtig. Verpflichtend ist die Selbstauskunft für Mietinteressenten jedoch nicht. „Verweigert ein Interessent die gewünschten Angaben, sollte nach den Gründen gefragt werden“, rät Schick. „Hat der potenzielle Mieter offensichtlich etwas zu verbergen, kann das ein Grund sein, ihn bei der Vergabe der Wohnung nicht zu berücksichtigen.“

Quelle: www.ivd.net